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多地二手房开启下滑模式,楼市的火爆还剩几分

2018年08月11日字体:
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多地二手房开启下滑模式,楼市的火爆还剩几分真?

2018-08-08 16:59 来源:长沙房天下 房地产

原标题:多地二手房开启下滑模式,楼市的火爆还剩几分真?

最近和朋友聊天,聊到一个很有意思的观点。他认为:

如果不是因为限价,楼市早就凉了!

众所周知,政府限制新房价格,就是为了遏制房价过快上涨,给楼市降温。

他怎么会得出这种相反的结论呢?

原来,这个朋友认为,在部分热点城市,之所以会出现万人摇号、排队抢购的火爆场面,正是因为限价造成了新房和二手房的严重价格倒挂。

人们出于逐利目的,以“买到就是赚到”的心理,就算不是刚需,也会奋不顾身地加入到抢购新房的行列。

“不信你看看,那些市场不温不火的地方,肯定是新房和二手房价格差不多,或者价差很小的地方。”

所以,那些看上去各种抢购,火爆异常的楼市,其实只是一种表相?用中医的话说,是“虚火旺盛”?

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7月底,深圳房地产调控政策再加码,主要包括五个方面:第一,商品住房对企业禁售;第二,增量用地的新商住公寓禁止买卖市场流通,存量商住公寓限售五年;第三,新购入商品住宅限售3年;第四,离婚2年内无法提供非“假离婚真买房”证明,再购买则算“二套”;第五,加强市场整顿。

业内专家分析认为,本次调控政策发布,关注的点最主要的其实并不在具体内容上。因为从内容上看,这次推出的主要政策并不“新”,主要以堵住投机漏洞为主,是差别化调控的表现。

更值得深入思考的地方在于,这次政策为何会选在此时出台?以及,市场会如何反应?

对于前者,贝壳研究院观察认为,深圳此时加码调控主要是因为前期新房楼盘销售火爆。例如招商双玺三期、万科蛇口公馆、华润城三期等。其中华润城倒挂程度超过20%,中签比例不到10%,从而形成楼市的“表面火热”。

限价导致价格倒挂并激化需求,导致了虚火旺盛。这次调控大概率是对这些过热现象的响应。

既然是虚火,那么必然不是身体状况的真实反应,至少不是全面反应。

从数据来看,深圳楼市的情况也说明了这点。

来自贝壳研究院的数据显示,深圳2009年就已进入存量市场,2017年二手房成交占比71%,是以二手房为主导的市场。

也就是说,从成交占比来看,二手房市场的表现应该更具有代表性。

而2018年上半年深圳二手住宅成交3.4万套,环比减少2.5%,同比增长16.2%,但是整体处于较低水平。价格方面,2018年7月均价为57758元/平,环比下跌3.4%,同比上涨4%。从成交量和价格的角度,二手市场实际上是稳中有落,并没有个别新房表现的那么热。

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出现新房和二手房价格倒挂现象的,自然远不只深圳一个城市。

在另一个比较有代表性的热点城市杭州,同样出现了新房销售火爆的场面;无独有偶的,也被业内人士认为,“如果不是限价造成一二手差价,哪里来那么多人抢房子?”

据杭州当地媒体报道,自杭州新房摇号政策出台后,很多购房者都开始了绵绵不绝的摇号生涯,摇了5次、8次的屡见不鲜,甚至摇了20次左右的也不在少数。

这些专注于摇号的人,对于二手房表示了极为坚决的拒绝之意,认为:

“二手房市场缺乏诚意,价格有点高。”

“一二手房倒挂太严重了,还是新房划算。”

还有一项调查显示,大多购房者在心态上也对一二手房价倒挂不认可。五分之二的购房者能接受5000元/平方米以内的价差,三分之一的购房者完全不能接受二手房和新房存在价差。

再举个青岛的例子。

几天前,青岛高新区的某新盘开盘,不少人彻夜排队购房,甚至花钱雇人来排队。有人调侃说,这些人抢的不是房,而是钱!

原来,这处楼盘的开盘均价是8000—9000元/平方米,而同一区域的二手房均价则在17000元/平方米左右。

简单算一下就能知道,如果能抢到一套100平方米的新房,转手就相当于赚了差不多100万!

有媒体经寻访发现,在限价已是普遍情况的高新区,这种一二手房价格倒挂的现象比比皆是。

此外,新房摇号抢房现象在南京、成都、长沙、武汉、西安等城市也都屡经媒体报道。

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价格是市场行为最真实的反应。限定价格虽然可以在一定程度上调控市场,却也同时掩盖了市场的真实需求。

相较于新房,各地的二手房市场或许更能反应楼市现状。

那么,在新房限价,一房难求的热闹场面下,另一边的二手房市场反应如何呢?

楼市现在到底是冷是热?

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